高善文:如果不能解决供应问题 房价很难真正控制地住

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12月5日，本质证券召开了“2019年投资策略会议”。精粹首席经济学家高善文在他的讲话中说，去库存化政策已经取得了完全的成功；政策重点需要转向扩大供给，房地产市场将进入库存重建过程。如果市场不能解决扩大供给的问题，那么市场价格就不能真正得到控制。

以下是高善文在“反道家运动”中关于房地产的主要观点:

三年前，政府提前进行了结构性改革，房地产行业的库存非常重要。

分享一些重要的观察。首先，上市公司是目标，上市公司的库存/总资产正在下降，接近历史最低水平。如果用我们自己的计算方法，全国的房地产库存水平极低，我们也看到库存水平明显下降，这是过去几年在政府强有力的去库存政策下发生的，重点是四线城市，因为过去两年去库存集中在四线城市，他们的房地产库存也处于较低水平。在下达去库存任务时，房地产部门的库存非常高，这确实给经济带来了一定的风险。现在，这一去库存政策已经成功完成。

在数据层面上是否有问题，请看以下指标:新建筑的增长率-销售增长率。2013年，各个季度都有波动，但全年似乎都接近零或低于零。自去年底以来，建筑面积的增长首次大于销售面积的增长，而且差距一直在扩大。这是自2012年以来，全国房地产建筑面积增速首次高于销售面积增速。这表明行业已经进入了库存重建的过程，表明行业参与者认为库存水平明显偏低，因此他们已经进入了库存重建的过程。这反过来将对总需求提供一些积极支持。如果我们看看销售领域，历史上有一个很大的加速和减速，但我想与你们分享的是，今年，从3月到6月，全国范围内，有一定的加速，但非常轻微。此后，从8月到9月，中国经济增速略有放缓。在这种情况下，我们看价格。每次提价都伴随着巨大的销售量。然而，今年商品房销售增速略有放缓，但中国二手房价格大幅上涨，超过了16年来的涨幅。在那之后，销售很少，但是价格下降了很多。这种压力主要集中在四线城市。

二线城市是存在的，而三线城市是显而易见的。此后，从8月到9月，中国经济增速略有放缓。在这种情况下，我们看价格。每次提价都伴随着巨大的销售量。然而，今年商品房销售增速略有放缓，但中国二手房价格大幅上涨，超过了16年来的涨幅。在那之后，销售很少，但是价格下降了很多。这种压力主要集中在四线城市。二线城市是存在的，而三线城市是显而易见的。如果把重点放在新建住房上，销售面积不会增加很多，但价格会大幅上涨。二、三线城市压力较大，一线城市主要受限价令等因素影响。我们想和你讨论的问题是为什么销售量没有上升这么多，但是价格却上升了这么多。因为市场上的库存太低，市场上的供需崩溃得太紧。因此，稍微增加就会带来很大的增加，这是非常灵活的。这也证明了全国二、三线城市的库存水平太低。因此，我们从两个角度进行观察，一个是新的建设，另一个是销售面积增长率与销售价格的比较，这都证明了房地产库存较低。经过三年的去库存化，该政策取得了成功，同时也开始面临新的调整。我认为房地产价格不会像许多人所说的那样有大的调整。我认为一旦需求恢复，价格反映太强烈，给政府(舆论)带来很大麻烦。如果房地产需求没有问题，去库存政策将转向扩大房地产市场的供应，有必要引导房地产市场适当和积极地扩大供应。特别是，考虑到房地产的长期机制，当库存较低时，增加供应是政策应该考虑的一个方面。但我认为另一个需要考虑的领域是扩大经济适用房的供应。在低库存的情况下，很难扩大供应。这将大大挤压市场上的一些人，因此有必要扩大经济适用房。如果市场不能解决扩大供给的问题，那么市场价格就不能真正得到控制，这将给舆论带来很大的压力。问题是，未来的需求增长可靠吗？如果需求不可靠，坐下来，等待市场自我调整。让我们分享我们看到的数据。

(1)中国的城市化率接近不到60%。中国的城市化率有了很大的提高。应该说有可能提高到75%以上。

(2)第一产业就业人口占总劳动力的比例相对较高。相对于我们的亚洲邻居，我们应该很低调。这也表明，大量的人迁入城市/0/0相对较大。

(3)如果我们认为第一产业的统计数据不够准确，我们可以看到非农业就业人口/适龄人口的比例也有较大的上升空.

城市化对房地产有很大的推动作用。从这个指标来看，我们还没有完，除非我们有很多问题。另一个问题是居民账户的杠杆率是否很高，这使得对房地产的金融支持上升受到抑制。

(1)国际清算银行的数据显示，中国处于中等水平，这是很低的。

(2)家庭部门贷款占收入的比例。每个人都认为家庭调查会低估收入，因为高收入人群往往会低估他们的收入。考虑到这种情况，中国的水平并不低，但国际比较仍处于中等水平。从现金流的角度来看，这个数字在中国并不低，而且中间值仍然偏高。每个人担心的不是这个水平太高，而是它上升得更快。银行是否放松了放贷标准，是否有许多不合格的放贷者进入了市场。有必要保持警惕，在一段时间内放松贷款标准。如果我们认为贷款标准已经放宽，可以通过适当的监管措施加以控制和补救。

摘要:从城市化率和家庭部门杠杆率的角度来看，保持甚至提高杠杆率是可以容忍的，即使城市化率不断深化，也是不可避免的。

去库存化政策已经取得了完全的成果。去库存政策正在调整，这意味着政府应该在异常低的库存水平下通过非市场手段进行供应。从需求方面来说，虽然每个人都关注杠杆率和城市化率。它还没有达到一个非常危险的范围，因为该指数上升太快，这让我们怀疑是否有任何不适当的放宽贷款标准。然而，对城市化率的需求是正常的，金融指标也是如此。

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来源：烟台新闻