24个新的大型城市综合体项目背后隐藏着一些担忧

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烟台24个新的大型城市综合体项目背后隐藏着隐忧

水母。新华网7月24日电(记者李)今年下半年初，中粮欢乐城这一商业综合体的开业，一度成为烟台商界的“盛事”。购物中心开业当天，成群结队的市民瘫痪了周边的北路、海港路和南街的主要道路；即使运营了近一个月，商场里的餐厅依然人满为患，有时还要排队等近一个小时才能吃饭，这只是烟台城市综合体“井喷”的开始。

目前，烟台市24个新的大型城市综合体已经开门迎客，即将开业或正在推进。许多综合体将很快集中进入市场，这不仅会使烟台消费者经历从新鲜的好奇到习惯的心理变化，还会使商业竞争更加激烈。在烟台实现大城市商业梦想的同时，也隐藏着对各种商业综合体未来生存和运营的担忧。

□现象

市区的24个重点综合项目正在遍地开花

2012年以来，烟台火热的房地产市场也带动了城市商业地产的快速发展，落户烟台的大型城市综合体遍地开花。截至目前，烟台市已有24个城市综合体项目开工或在建，其中芝罘区7个综合体、开发区8个综合体、莱山内燕达商圈和迎春街商圈6个综合体受到特别关注。

在芝罘区，“第一金街”南街一直是烟台的核心商业区。开业的中粮欢乐城和在建的万达广场、三展广场为老商业区注入了新的活力；随着石花瑶、黄武等地区的发展，周边的商业消费需求也在激增。红星美凯龙提前入驻经商后，益德商贸城、兴耀会城和现代国际新城被纳入重点城市建设规划，南方新城形成了四大城市综合体的雏形。

在莱山，焰炟商圈一直是周边居民消费的主要场所。已经运营的祥龙万象城和正在建设的华润中心，将取代破败的焰炟市场，成为商圈最重要的消费场所；迎春街曾被称为“烟台第二南街”，聚集了四大城市综合体，即新天地城市广场、烟台宝龙城市广场、米德兰国际时代广场和胶东文化广场，形成了浓厚的商业地产氛围。

在开发区，传统工业城镇也正在向现代城市转变。在传统商业设施聚集的长江路一线，规划了天马中心广场、兴义广场、生育中心、野大中心，区域商业、办公、居住功能全方位提升；重点新建的衡山路正在成为开发区城市发展的新南北轴线。衡越广场、万兴中心、正拇指广场和正海广场四个商业综合体已连成一条线。

此外，浮山区还分散了三大综合体，即统一城、五洲国际工业博览城和仁和时代广场。结合振华商业大厦、振华购物中心、嘉士奇、银座改造的城市综合体和传统商业项目，未来烟台商圈将有近30个大型综合体和商业中心同台竞技，一个多极商圈正在酝酿之中。

□隐藏的担忧

该建筑群聚集在同一个区域，消费能力有限

一个城市综合体的辐射半径通常在5公里以内，而烟台有20多个综合体，集中在近30公里长的城区，两者的辐射半径高度重合。

“大量的综合体聚集在同一个区域。有限的消费能力能否支撑所有项目的生存？在市民的新鲜感逐渐消退后，这些综合体能带来新的想法并保持吸引力吗？这些都是要考虑的。”开发区天马中心广场投资运营部副总经理文鹏表示:“特别是烟台市中心属于山海地理特征，很多综合体南北方向的辐射能力非常有限。主要的客户群是东方和西方。双方的公民都是中流砥柱，这使得复杂的竞争更加激烈，也不排除优胜劣汰的局面。”

同策房地产咨询研究部经理孙建波也认为，复杂项目的集中入市，使得目前低迷的商业和写字楼房地产市场的销售压力骤然加大。未来的管理必须受到挑战。尤其受到品牌投资、企业管理、商圈酝酿等诸多条件的限制。，个别项目的未来运作中存在一些潜在的问题。

□出口

体验和专业化成为“电子商务时代”的出路

在城市消费承载能力有限的同时，电子商务的兴起也给综合体带来了更大的压力。根据中国一家权威商业网站的统计，2014年上半年，中国主要零售企业(不包括家用电器)共关闭158家店铺，远远超过2013年关闭的35家店铺，其中12家是百货商店。

虽然这一关店潮还没有席卷烟台，但已经有一些商场的经营状况不容乐观。文鹏说，通常的消费可以分为两种类型:随身携带的消费和体验式消费，其中随身携带的消费是传统的百货商店购物，体验式消费是指在商业中心基于感官体验的消费，如看电影、玩电子游戏、健身娱乐等。

“在传统商业中，黄金比例通常是‘532’，即50%的百货商店、30%的餐馆和20%的娱乐场所。然而，在电子商务的冲击下，新的复杂项目需要大幅减少百货商店的业态，并相应增加餐饮和娱乐的比重。即使是保留下来的百货商店模式也需要专注于具有良好购物体验的品牌和产品，比如快时尚。”文鹏说。

对此，烟台金冠珠宝网董事长刘也持相同观点多年。看到电子商务的发展前景后，刘创办了烟台首家专业的黄金珠宝销售网站。因为节省了店面、仓库和商场的成本，每克黄金的价格比传统店面便宜10元左右。尽管如此，刘意识到体验式消费在电子商务时代仍然是不可替代的。

“例如，珠宝等时尚且个性化的商品通常需要在购买前试穿。此外，售后服务，如维护和清洁也包括在内。因此，有必要在商业中心布置一个体验商店。”刘表示，在经营网站的同时，他已经选定了万达广场的一家门店，即将开业。届时，它将主要作为网站的体验中心和品牌展示，以线上和线下互动的方式运作。

即使体验式消费的比例增加，综合体也需要位于城市成熟的主商业区，否则很难获得稳定和充足的顾客，尤其是烟台综合体之间的竞争在未来将特别激烈。文鹏表示，如果一个综合体位于一个偏远的位置，这是所谓的"商业场所"在业内，有必要采取专业的销售方向，如体育，婚礼，母婴综合商场，在充分调查周围的交通，消费结构和竞争格局的基础上，以避免同质化的业务定位。

“一旦市民打算在该建筑群中投资和创业，他们还需要更多地关注该建筑群的商业理念和开发商的实力。尤其是，他们需要参考开发商过去在建设和运营商业项目方面的表现，而不能盲目选择。”文鹏说。

市区24个新城区的区位分布

1.芝罘区万达广场胜利区

2.芝罘区中粮欢乐城马贝路区

3.芝罘区经纬广场三站

4.芝罘区红星美凯莲南方新城

5.芝罘区义德商贸城南侧新城

6.芝罘区姚兴惠城南部新城

7.芝罘区现代国际新城南部新城

8.开发区天马中心广场长江路

9.开发区兴义广场长江路

10.开发区富中心长江路

11.开发区叶达科技园长江路

12.开发区衡越广场衡山路

13.开发区万兴中心横山路

14.开发区拇指广场衡山路

15.开发区正海广场衡山路

16.莱山香龙万象城焰炟商圈

17.莱山华润中心焰炟商圈

18.莱山新天地大都会广场迎春街

19.莱山宝龙城市广场迎春街

20.莱山米德兰国际时代广场迎春街

21.莱山胶东文化广场迎春街

22.佛山区统一城英特尔大道与符涛路交叉口

23.佛山区梧州国际工业博览城七泉路与凤凰山路交叉口

24.佛山区仁和时代广场英特尔大道与何斌南路交叉口

来源：烟台新闻