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近年来，随着市场的一些变化和三四线红利的消退，中梁的快速发展战术也在不断调整，规模进入千亿后，公司的快速发展重点也发生了变化，从规模扩张型公司向质量效益型公司转移，因此，中梁在投资布局、产品力的

01

投资布局的安排。

深耕二线，强三线

年前从三四线的快速发展中受益，中梁规模迅速增加，随着三四线红利的逐步消退，中梁也意识到三四线市场的透明度问题，从年下半年开始进行仓库的交换调整，“二线、省会、都市圈的中心城市”的三转战略，深耕二线和强三

年中梁新进入南京、福州、厦门、南昌、天津、大连、西安、太原、贵阳等二线城市，年继续加强杭州、成都、西安、天津等地区的土地取用，到目前为止，中梁实现了大部分省会、二线城市的布局，是区域吗？ 从新土地总价格的城市能源水平分布来看，年中梁二线和强三线城市所占比例达到92%，比上年上升6个百分点，到11月末为止还在维持这个比例。

最近，中梁三转战略略有成效，年上半年中梁控股的销售金额来自二三线城市的占有率接近90%，其中二线城市的占有率达到43.9%，比上年增加17.2个百分点，四线城市的占有率从3.2个百分点到10.9%个百分点

02

企业品牌的重构

产品将全面升级。

由于投资布局的转换，公司面向的客户群体也发生了变化。 本来主力的三四线产品库可能不适合新开展的二线城市客户群体。 因为这根梁正在重新计划产品，提高产品线和产品能力。 另一方面，二线城市先做好标杆，然后迅速复制，重建产品企业品牌。 另一方面，对于有快速发展潜力的三四线城市，我们一直期待着积极提高产品质量，让顾客保持高性价比。

年4月，中梁将迄今为止的“香、御、国”产品系升级为“星海、拾光、镰金”三大系列，在这三大系列下分别建设特色8大产品线，满足不同城市顾客差异化的诉求。 10月中梁又推出了4.0产品，在场景迭代、健康探索、智力方面进行了113项专业提升。 例如，从顾客的思考中提高了顾客的体验度，包括升级地库、业主运动过程的智力干预、社区智力回家和业主app的升级等多方面。 现在，中梁4.0产品在天津、成都、青岛、常州等城市先行落地，未来将在全国范围内推进。

为了继续提高产品力度，中梁建立了以“三链+三驱动”为中心的质量力体系。 “三链”——通过生产链、供应链及顾客链的有效贯通，将顾客诉求传播到生产环节，进一步扩展到供应链，包括原材料选择、户型设计、景观设计、流程建设流程到交付后的服务 然后中梁设置了三年锻造行动计划，建设了梁匠工程。 加强监督、机制风险管理、人员考核等方法保证产品质量，通过持续更新产品系列，优化社区服务等提高产品力量。

03

“6+1”区域架构重新激活公司活力

促进地区深耕

迄今为止中梁为了促进规模的迅速扩大，整体战术重视投资设置了12个区域，分别是战争，相互之间没有确定的边界划分。 中梁进入千亿规模后，投资布局集中在二三线高能级城市，其组织结构也相应进行改革。 年末中梁将整合原来的12个区域集团，最终形成南方地区、北方地区、西部地区、山东地区、中部地区、江苏地区、浙江地区7个区域集团。

年为进一步建设中梁长期生态管理体系，培育第二条增长曲线，中梁继续优化区域结构，以原地产集团下辖南方区域集团为基础建设广东港澳快速发展集团，区域总部从杭州转移到广州，该特区是都市圈莫 最终形成“六个地区+特区(粤港澳)”的地区结构，有利于中梁后千亿时代的地区深耕和稳定发展。

大的组织结构被改革，中梁内部也在进行效率的提高，在员工和报酬、技术、新闻化等多方面提高运营和管理的效率，构建高效的团队实现项目的有效周转。 关于投激励，中梁根据区域上行期和下行期的好处进行调整。 目前，中梁和投的人员范围缩小为运营、风控相关人员如区域总、投资、运营负责人，基本在3-5人左右，不要求其他部门如财务、招聘、人力等，掌握运营效率和风控管理。 另一方面，投掷比例也下降，随着投掷比例的下降，公司的杠杆下降，风险变小。

然后，员工的审查标准从原来的重视利益变为重视成交，业绩主导也进行相应的改革，通过网格每月细分季度的审查目标，提高节点奖、交付奖等的推进效率，构建标准化的运营体系，构建高效的人才队伍，

另外，中梁也在硬件方面加强技术，管理新闻数字化实现项目的有效推进。 在技术方面，中梁不断摸索技术、数字的推进，引进新技术、新技术、新材料按生产工艺使用，进一步提高业务效率。 在新闻数字化方面，为了更好地提高产品质量，进行了包括智能工地、数字事件现场、数字巡逻等在内的建设。 另外设立成本管理平台和供应链管理平台两个数字化平台，更好地进行价格管理和材料管理。 最后，比较不同地区的优势、战术目标，中梁设置相应的产品线和相应的流程建设流程，根据销售目标偏移每个时间节点的控制，确保有效运营。

04

降低财务杠杆

重点是经营和合作酒吧

中梁上市后，融资明显改善，整体债务结构逐渐改善。 首先，上市后，中梁开辟海外债务融资渠道，到去年11月末为止，中梁上市后，成功发行共计15.5亿美元的海外优先票据，年发行利率比第一笔下降了近3个百分点。 另一方面，中梁也继续扩大国内银行贷款的融资，降低信托融资的占有率。 年上半年中梁国内非银行贷款所占比例为31%，比年末下降9个百分点。

国内信托占比下降与境外发行债务价格下降重叠，中梁整体融资价格逐年优化，年上半年融资价格达到8.9%，已比上市前年末下降1个百分点，将来中梁融资渠道越来越丰富，银行贷款占比上升 中梁现在踏上三条红线中的一条，是黄段公司，随着融资持续改善，有望迅速进入绿段公司。

将来在新的市场环境下，中梁在保障低财务杠杆的同时，将继续加强经营和合作杠杆的运用，促进规模的提高。 在经营杠杆方面，通过多方面的精益运营和管理，中梁实现运营效率的显着提高，项目可以持续实现高周转，减轻资金压力。 这几年规模持续上升后带来的上下游溢价能力的提高也与经营杠杆的提高有关。 在合作杠杆方面，年初中梁提出了土地寻找计划，邀请第三方在战术合作、股权合作、联合岗位、合并合作、资产收购、城市更新、代建等模式方面全面合作，这方面也使中梁降低了未来的开发风险和财务压力

总体来看，中梁近年来在投资、运营、产品、组织及财务上的改革推进中，逐渐显现效果，为中梁下一个五年计划奠定稳定增长的基础，实现从规模扩张型向质量效益型住宅企业的转变。

来源：烟台新闻